這兩天,關于萬科副總裁毛大慶的一篇講話稿在國內鬧得沸沸揚揚,不僅驚動了市場機構,可能還驚動了政府。這篇講話中有深入的分析和翔實的數據,反映了目前房產市場的真實現狀,內容令人震驚。但文章被傳出當日傍晚,萬科發表聲明稱,文中信息不代表萬科公司和毛大慶個人觀點。

    不過,仔細閱讀這篇文章可以發現,這是一篇典型的講話記錄稿,其中的錯字都屬于常見的速記錯誤,記者們不可能編出這么多的市場數據,以及明顯屬于業內資深人士才有的信息和觀點。實際上,萬科公司的澄清也并沒有提出有說服力的否定內容。從獨立第三方研究機構的角度看,最重要的是,如果文章內容是出自毛大慶之口,那么他說了真話,而且是頭腦清醒、觀點客觀的真話!

    歸納講話稿的內容,有三方面的內容值得重視:市場、地方政府和銀行。

    首先,看國內房地產市場。萬科的研究部門重點監控研究了約50個城市,去年底至今年初出現了兩種情況:一是以二線城市為主的城市,由于土地供應過多,透支了未來市場去化能力或銷售能力,如二線的沈陽以及三線的營口、鞍山、唐山等。大概有30來個城市會受到市場供應過量帶來的影響;二是以北京為代表的部分城市,有市場需求,但由于土地價格在過去一年上漲過快,透支了未來市場價格的上漲空間。兩個透支加上一個收緊(銀行貸款收緊),使得今年市場普遍感到比較消極、悲觀。另外,反腐敗釋放出了不少二手房,主要對高端樓盤的影響很大。

    從市場銷售看,目前北京和上海的情況稍好,包括廣州、深圳以及其他城市的市場情況都不好。觀察萬科監測的24個重點城市,20141、2、3月份的成交金額同比下滑分別為13%、21%、30%。多個城市(一季度)商品房成交總金額明顯下降,北京同比下降37%,天津下降35%,青島下降45%,大連下降40%,濟南下降43%,太原下降66%。從批售比看,大量的城市都大于1,北京是1.2,青島是1.9,煙臺1.4,顯示市場處在惡化的狀態。

    從三年新增庫存的存消比來看,多數城市新增的庫存足以銷售1年以上,比較嚴重的如:天津17,沈陽7,青島16,煙臺38,鞍山20,唐山22等。在27個主要的城市中,多數的存消比在上漲,21個城市超過12個月,9個城市超過24個月。總體狀況,商品房的環比供應在大幅上漲,但成交的反彈乏力,庫存總量增加。

    其次,看地方政府的情況。一是地方政府仍在玩命賣地,因為這是一些地方財政的重要來源、甚至是唯一來源。根據安邦(ANBOUND)掌握的數據,今年一季度北京土地出讓收入為753.44億元,同比增長56.98%,相當于去年全年40.79%,刷新了歷史同期最高紀錄。今年以來至424日,北京土地出讓收入已破1000億元,達1069.63億元。政府玩命賣地導致土地大量淤積在開發商手里,也把風險擠壓到了開發商手里。二是地方政府直接干預房價。如萬科在北京某市的項目,就被該市建委要求價格合理一點、低一點,萬科提出有股東和合作伙伴,是否可以不賣?但建委仍然要求賣,要求萬科起帶頭作用。

    第三,看銀行的變化。據毛大慶表示,他在一季度密集拜訪了20多個行長,看到底銀行有何變化。他發現,以前銀行都有房貸任務,但今年一季度銀行基本上沒有房貸任務。銀行會劃出一塊份額,但能放則放,放不出也沒人怪罪。此外,中國銀行、工商銀行、交通銀行、中信銀行等多家銀行都成立了專門的部門,找做過房地產開發的內行人來分析追蹤具體項目,把認為有問題的項目列入高風險的黑名單。顯然,銀行對房貸項目已顯著提高了風險關注,并已將業務重心從房地產撤離。

    最終分析結論

    從公開信息來判斷,房地產業內人士對國內房地產市場已經非常悲觀(但也非??凸郟?,地方政府當然不愿意看到這種情況發生,但市場趨勢則不受官員們的喜好而轉移。中國的房地產市場不需要自我麻醉,更不需要一件現代版的“皇帝的新衣”!

 
 

 

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